Özel mülkiyete konu gayrimenkulün satışı veya şirkete ayni sermaye olarak konulması

Bylcetincali

2 Ağustos 2018     Sirkü 1300

  

Özel mülkiyete konu gayrimenkulün satışı 

Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç mı olarak vergilendirilmesi gerektiğinin belirlenmesi önem arz etmektedir.

İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) Arazi, bina maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı; Voli mahalleri ve dalyanlar; Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtalarının iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde Kazanç sağlamak amacıyla, devamlılık arz etmeyecek şekilde elden çıkarılması halinde değer artışı kazancı olarak vergiye tabi tutulur.

Ancak bunların alım ve satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya kazanç sağlamak amacıyla birden fazla alım satım işleminde bulunulması halinde faaliyetin devamlılık gösterdiğinin kabulü ile kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir.

Devamlılıkla ilgili Danıştay Dördüncü Dairesinin 10.06.2015 tarih ve E:2014/9117 K:2015/3175 sayılı kararı

“Bir faaliyetin ticari faaliyet olabilmesi için, hem alım satımlarda devamlılık ve süreklilik bulunması hem de kazanç elde etme amacıyla yapılmış olması zorunludur. 

Bu husus ise şüphesiz ilgili dönemlerde yapılan alım satımların sayısal çokluğuna da bakılarak karar verilecek bir husustur. Aksi takdirde bu şartları taşımayan bir faaliyeti ticari faaliyet olarak kabul etmek hayatın olağan akışı ile ticari icaplara da uygun düşmez. 

Davacının 2011, 2012 ve 2013 yıllarında birer adet olmak üzere toplam üç adet araç alım satımı yaptığının tespit edilmesi üzerine adına mükellefiyet tesis edilmiştir. Ancak araç alım satımlarının değişik yıllara yayıldığı ve her yıl bir adet aldığı göz önüne alındığında ticari faaliyetin varlığının en önemli unsuru olan devamlılık ve süreklilik koşulunun gerçekleştiğini kabul etmek mümkün değildir” 

Şeklindedir.

Özetle, Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde

  • Faaliyetteki devamlılık,
  • Satışın amacı,
  • Ticari bir organizasyon

Unsurlarının mevcut olup olmadığının tespiti vergilendirme açısından önemlidir.

Birinci unsur “faaliyetteki devamlılık”

Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt ‘kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluk’ tur. İşlem sayısındaki çokluk gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.

İkinci unsur “satışın amacı”

Gayrimenkul alım satımı kazanç elde etmek için yapılıyorsa söz konusu alım-satım işlemi ticari kazanç kapsamında değerlendirilir.

Gayrimenkul alım satımında ticari bir amaç yoksa şahsi ihtiyacın karşılanması ya da servetin korunması amacıyla yapılıyorsa elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilir.

Üçüncü unsur “ Ticari organizasyon”

Gayrimenkul alım satımı, şekli ve maddi şartları ile kurulmuş bir ticari organizasyon içinde yapılıyorsa elde edilen kazanç ticari kazançtır. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde ise kazanç türü “faaliyetteki devamlılık” ve “satışın hangi amaçla yapıldığı” unsurlarına göre tespit edilir.

Bu üç unsur tespit edilmişse Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değerlendirilir.

Bu üç unsur tam olarak tespit edilememişse, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.

Konuyu örnekleyecek olursak, Bay Ahmet’in şahsına ait 2014 yılında iktisap ettiği iki adet konutu, üç adet arsası, 2015 yılında iktisap ettiği 3 adet işyeri mevcuttur. Konut ve işyerlerini kiraya vermekte ve Gayrimenkul sermaye iradı elde etmekte ve Kira geliri nedeniyle vergilendirilmektedir.

Örnek 1: Bay Ahmet’ in 2015 yılında bir adet konut, 2016 yılında da bir arsasını satmıştır. 2017 ve 2018 yılında herhangi bir gayrimenkul alışı veya satışı olmamıştır. 2015 ve 2016 yılındaki satışlardan hareketle Ticari kazançtan bahsedilemez. Bu satışlardan elde edilen kar Arızi kazanç olarak değerlendirilerek vergiye tabi tutulması gerekir.

Örnek 2:  Bay Ahmet’in 2015 yılında bir arsasını, 2016 yılında bir işyerini, 2017 yılında bir konutunu satmıştır. Buradaki satışlardan elde ettiği satış karı arızi kazanç olarak değil ticari kazanç olarak değerlendirilecektir.

Örnek 3:  Bay Ahmet’in 2014-2015-2016 yıllarında herhangi bir gayrimenkul satışı söz konusu değildir. 2017 yılında bir konut, bir işyeri ve bir arsasını satmış. Bunlardan elde ettiği para ile bir mesken satın almıştır. 2018 yılında herhangi bir gayrimenkul alışı ve atışı olmadığı takdirde bu satışlardan elde edilen kar arızi kazanç olarak değerlendirilecektir.

Örnek 4: Bay Ahmet’in 2014-2015-2016 yıllarında herhangi bir gayrimenkul satışı söz konusu değildir. 2017 yılında bir konutunu ve bir arsasını satmıştır. Ancak Bay Ahmet bu satışını gazetelere ilan vererek kendi adına oluşturduğu internet sitesini kullanarak bu mülkleri peşin, veya vadeli satabileceğini yada takas yoluyla satabileceğini ilan etmiştir.  Yani ticari bir organizasyon yapmıştır. Dolayısıyla bu satışlardan elde etiği kar ticari kazanç olarak değerlendirilecektir.

Özel mülkiyete konu Gayrimenkulün şirkete ayni sermaye olarak konulması 

Uygulamada sıkça karşılaşılan işlemlerden biri de ortağın şahsına ait olan bir gayrimenkulün şirkete ayni sermaye olarak konulmasıdır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus ilişkili kişilerle yapılan bir işlem olan bu uygulamada Transfer Fiyatlandırması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımı hükümlerine ve KDV ye dikkat edilmesidir.

Başka bir ifade ile;

Ayni sermaye koyacak ortağın devamlı olarak gayrimenkul ticareti ile uğraşmaması yani KDV mükellefi olmaması

Veya

KDV mükellefi olmakla birlikte ayni sermaye olarak konacak gayrimenkulün iktisadi işletmesine ait olmaması

koşuluyla bu işlem KDV nin konusuna girmeyecek,

Ayrıca,

Sermaye olarak konulacak gayrimenkulün mahkemece emsal bedelinin tespitinin yaptırılması sonra da bu bedel üzerinden sermaye olarak konması halinde Transfer Fiyatlandırması Yoluyla Örtülü Kazanç Dağıtımından bahsedilmeyeceği gibi tescil işlemleri sırasında tapu harcı da ödenmeyecektir.

Gelir idaresince tapu harçlarıyla ilgili olarak verilen 9.6.2010 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.17.02-HÇ:123.M.2010-116-426 sayılı özelge;

 “.. … Mahkemesinin … tarihli ve … D.İş sayılı ve … Mahkemesinin … tarihli ve … D.İş sayılı bilirkişi raporunun incelenmesinden; … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Sokak, … ada, … parsel … ) üzerinde bulunan … kapı no.lu binanın …  bodrum kat … arsa paylı … no.lu bağımsız, …  bodrum kat … arsa paylı … no.lu bağımsız ve … kat … no.lu bağımsız bölümlerinin değer tespitinin yapıldığı anlaşılmıştır. 

Bu nedenle, söz konusu gayrimenkullerin … A.Ş. ne ayni sermaye olarak konulmasıyla ilgili olarak tapuda yapılacak tescil işlemleri sırasında tapu harcı ödenmemesi gerekmektedir.”

Şeklindedir.

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.