Sirkü 1937 – Kat karşılığı arsa tesliminde ezberler bozulacak

Bilindiği üzere kat karşılığı müteahhide arsa teslimlerinde arsa sahipleri açısından iki farklı durum söz konusudur.

1- Arsa sahibi gerçek kişilerin bağımsız bölüme (konut ve iş yeri) karşılık müteahhide arsa payı teslimi,

2- Müteahhitlerden arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin (konut/iş yeri) satışı

1- Arsa sahibi gerçek kişilerin bağımsız bölüme (konut ve iş yeri) karşılık müteahhide arsa payı teslimi, (Kat karşılığı arsa teslimi)

GVK nun mükerrer 80 inci maddesi gereği, Gerçek kişi (Vergi mükellefi olmayan şahısların) arsa sahiplerinin bağımsız bölüm (konut/iş yeri) karşılığı müteahhitlere verdikleri arsaların kendilerinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse veya arsa veraset yoluyla veya sair surette ivazsız bir şekilde kendilerine kalmışsa herhangi bir vergisel yükümlülük yok. Ancak arsa veraset yoluyla veya ivazsız surette kalmamışsa veya edinim tarihinden itibaren 5 yıl geçmemişse elden çıkarmadan doğan kazançlar değer artış kazancı olarak kabul ediliyor ve gelir vergisine tabi tutuluyor.

2- Müteahhitlerden arsa payı karşılığı alınan bağımsız bölümlerin (konut/iş yeri) satışı

Vergi idaresinin 76 sıra nolu GVK sirküsü ve zaman zaman verdiği özelgeler gereği,

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul ediliyordu.

Öte yandan, arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi karşılığında müteahhitten alınan bağımsız bölümlerin (Daire/işyeri) ticari bir organizasyon içerisinde satılması, veya ticari bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak kalan kısmının ise takip eden takvim yılı içinde parça parça veya toptan satılması durumunda gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil ettiğinden, ayrıca yapılan satışlar devamlılık arz ettiğinden bahisle ticari faaliyet kapsamında değerlendirilerek vergilendiriliyor. Satış bedellerine ilave olarak ayrıca KDV’ hesap ediliyor.Bu gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde ticari organizasyon oluşturmayacak şekilde satılması halinde ise, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak  gelir vergisine tabi tutuluyordu.

Uygulama da bu yönde devam etmekteydi. Ayrıca Vergi mahkemeleri, Bölge idare mahkemeleri ve  Danıştay 3 ve 4. Daireleri de verdikleri kararlarda bu yöndeydi.

Ancak, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu bu uygulama ve vergi yargısının bu kararlarını bozdu.

Danıştay VDDK’nın 26.04.2024 tarihli ve E.2022/1100, K.2024/404 sayılı ve 02.10.2024 tarih ve E.2023/784, K.2024/865 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/652, K.2024/872 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/881, K.2024/874 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/1025, K.2024/875 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/62, K.2024/877 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/63, K.2024/878 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/1644, K.2024/879 – 02.10.2024 tarih ve E.2023/517, K.2024/889 – 02.10.2024 tarih ve E.2024/518, K.2024/890 – kararlarıyla özetle,

“Maliki olduğu arsalara inşaat yapılması sonucunda edindiği bağımsız bölümleri zaman içinde satan davacının elde ettiği gelirin büyüklüğü, hukuken bu faaliyetin ticari olarak nitelendirilmesi için yeterli bir sebep oluşturmaz. Davacının arası üzerinde tek bir daire inşa edilip satılsaydı, bunun satışından elde edilen gelir nasıl ki ticari kazanç olarak nitelendirilemeyecekse, birden çok taşınmazın satışının da ortada ticari organizasyonun varlığına dair hiçbir işaret yokken ticari olarak nitelendirilmemesi gerekir. Ayrıca, söz konusu bağımsız bölümlerin bir defada blok halinde satılması veya yıl içinde birer birer satılması, elde edilen gelirin niteliğinin saptanmasında bir fark oluşturmayacaktır. Zira, ticari bir organizasyonun devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Ortada ticari bir organizasyon olmaksızın satış işleminin bir defada yapılması ile dönem dönem veya kısım kısım yapılması arasında, elde edilen gelirin ticari kazanç olup olmaması bakımından bir fark bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca edindiği bağımsız bölümlerin farklı yıllarda satışından el edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesine olanak bulunmadığından, cezalı tarhiyatlarda hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”

Diye kesin hükmü verdi.

Danıştay Vergi Davaları Daireleri Kurulunun bu Kararı aynı zamanda arsa karşılığında alınan bağımsız bölümlerin (konut/işyeri) yeni bir iktisap olarak kabul edilemeyeceği, bu nedenle söz konusu bağımsız bölümlerin (konut/işyeri) satışında değer artış kazancı elde edilip edilmediğine arsanın iktisap tarihine bakılarak karar verilmesi gerektiği anlamına da geliyor.

Ayrıca bu kararlarda,

“Miras yoluyla intikal eden arsaların kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile müteahhitlere verilmesi karşılığında elde edilen konutların, farklı yıllarda satışından elde edilen kazancın ticari organizasyon dahilinde ve ticari kazanç elde etme gayesiyle yapılmaması nedeniyle ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve vergilendirilemeyeceği”

“Hasılat paylaşımı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen bağımsız bölümleri bir takvim yılında birden fazla kez tekrarlanan işlemlerle satışa konu eden kişinin arsa sahibi değil müteahhit olduğu, müteahhidin bu şekilde gerçekleştirdiği ticari faaliyet kapsamında elde ettiği hasılattan, arsa sahibi şahısların sözleşme uyarınca belirli bir oranda pay elde etmesi hususunun tek başına arsa sahibi şahısların gayrimenkul alım ve satım faaliyeti dolayısıyla ticari bir faaliyet icra ettiğinin kabulü için yeterli olmadığı ve vergilenemeyeceği “

de hüküm altına alındı.  

Gelinen bu noktada, Vergi idaresinin bu kararlar doğrultusunda yasal bir düzenleme yapması ve uygulamaya yeni belirlemelere göre yön vermesi gerekecek.

—————————————–

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.