Sirkü 2102 İnşaat İşlerinde Teslim ve fatura Tarihi
Günümüzde inşaat işlerinde teslime konu konutların faturasının ne zaman kesileceği hususunda zaman zaman tereddütler ve yanlış uygulamalarla karşılaşılmaktadır.
213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde, fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olarak tanımlanmıştır.
Aynı kanunun 231 inci maddesinde de, faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenleneceği hüküm altına alınmıştır.
Öte yandan KDV kanunun 2 nci maddesinde teslim; bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce, alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesi olarak tanımlanmıştır.
Gayrimenkullerde mülkiyetin kazanılması Medeni Kanunun 705 inci maddesi gereği tescille olur. Yani mülkiyetin devri, gayrimenkulün tapuda alıcı adına tescil edilmesi suretiyle gerçekleşmektedir.
Uygulamada ise genellikle inşaat işlerinde iskan ruhsatının alınması bazı aksaklıklar nedeniyle uzamaktadır. Böyle durumlarda da alıcılar yasal süreçleri beklemeden mağdur olmamak için mülkiyet tapusundan önce irtifak tapusunu almakla yetinmektedirler.
Konut tesliminde önemli bir karine de kat irtifakıdır. Kat irtifakı, herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının. Kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkıdır. Bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.
Bu yasal düzenlemeler ışığında inşaat işlerinde;
1- Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin ve kat mülkiyet tapusunun düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir.
Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesi ve mülkiyet tapusundan önce gayrimenkulün
– Teslim tutanağı ile teslim edilmiş olması halinde tutanağın tarihi,
– Anahtar teslim tarihi,
– Gayrimenkule ait Elektrik, su, doğalgaz vb. resmi aboneliklerin tarihi,
– Fiilen oturulmaya başlanana tarih,
– Gayrimenkulün kullanıma bırakıldığını gösteren diğer belgelerin tarihi
Fiili teslim tarihi olarak kabul edilerek yedi gün içerisinde teslime ilişkin faturanın düzenlenmesi ve KDV nin hesaplanması gerekmektedir.
2- Henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edilmiş olsa bile Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.
Böyle durumlarda Vergiyi doğuran olayın tespiti için birinci maddede sayılan karinelere bakılarak gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde faturanın düzenlenmesi ve KDV nin hesaplanması gerekmektedir.
3- İnşaatı tamamlanmış konutlarda henüz oturma izni alınmamış ancak kat irtifakı tapusu verilmiş ve anahtar teslim edilmiş ise kat irtifakı tapusunun tarihi itibariyle yedi gün içinde faturanın düzenlenmesi ve KDV nin hesaplanması gerekmektedir.
– SGK dosyasının kapatılması,
– Yapı kullanma izni için müracaat edilmiş olması,
– Yapı denetim firması tutanağı,
– Binanın fiilen kullanılabilir hale gelmesi,
– Bağımsız bölümlerin alıcıya teslim edilebilir durumda olması,
– Elektrik, su, asansör, ortak alanlar gibi temel unsurların tamamlanması,
durumlarında inşaatın tamamlandığı kabul edilebilmektedir.
4- Yukarıdaki 3 maddede sayılan durumlar gerçekleşmese dahi yapı kullanma izin belgesinin ve kat mülkiyet tapusunun alınması halinde ise yapı kullanma izin belgesinin tarihi itibariyle yedi gün içinde faturanın düzenlenmesi ve KDV nin hesaplanması gerektiği tabidir.
Konuyla ilgili olarak 8.9.2015 tarih ve 64597866-125[6-2015]-20194 sayılı Büyük Mükellefler vergi Dairesi Başkanlığı ve 28.7.2016 tarih ve 67854564-010-380 sayılı İzmir Defterdarlığı Özelgeleri incelendiğinde de bu sonuca ulaşılacaktır.
——————————–
Hatırlatma:
Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.
Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.
Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.