Kat karşılığı inşaat işinde net alan, arsa payı, fatura düzeni ve emsal bedel

18 Aralık 2018     Sirkü 1325 

Kat karşılığı inşaat işlerinde her zaman karışıklığa neden olan net alan, arsa payı, fatura düzeni ve emsal bedel uygulamaları Danıştay kararı ve gelir idaresince verilen son özelgeler ışığında aşağıda özetlenmiştir.

  1. Net alan 

KDV iadesi uygulamasında sıkça karşılaşılan sorunlardan biride indirimli oranlı teslimlerde 150 m2 nin altındaki konutların iade hesaplaması açısından net alanların belirlenmesi idi.

Bu sorun ve kavram karmaşası Danıştay 4. Dairesi’nin 02.03.2017 tarih ve E.2014/4835, K.2017/2170 sayılı kararı esas alınarak Gelir idaresince verilen 24.05.2017 tarih ve 35831311-010-13 sayılı özelge de özetle;

Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2014 tarihli ve Esas No: 2014/4835 sayılı Kararı ile KDV Genel Uygulama Tebliğinin (III/B-2.1.3) bölümünün yürütmesi durdurulduğundan ve bu Karar dava konusu işlemin yürütülebilirliğini tesis edildiği tarihten itibaren askıya aldığından, KDV Genel Uygulama Tebliğinin anılan bölümünün tesis edildiği 1/5/2014 tarihinden sonraki teslimlerde dikkate alınması mümkün değildir. Dolayısıyla, 1/5/2014 tarihinden sonra yapılan konut teslimlerinde konutun net alanının tespitinde Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Denilmek suretiyle bu sorun çözüme kavuşturuldu.

Bu belirlemeler ışığında 01.05.2014 tarihinden sonraki teslimlerde KDV iadesinde net alan belirlemeleri aşağıdaki tanımlardan hareketle tespit edilecektir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nin “Yapı Düzenine Ait Tanımlar” başlıklı 16. maddesinin 41. 42 ve 43’üncü bendi gereğince; Bağımsız bölüm ve eklentilere ait net alanların tanımı aşağıda yapılmıştır.

  • Bağımsız Bölüm Net Alanı  

Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez. 

Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. 

Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. 

  • Eklenti Net Alanı, 

Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların, numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır.

  • Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı:  

Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır.

Ayrıca aynı yasal düzenlemeler gereği;

Yetmiş beşten fazla bağımsız bölümü bulunan konut parsellerinde mescit ve çocuk oyun alanı gibi günlük sosyal ihtiyaçların karşılandığı sosyal mekanlara yer ayrılması zorunlu olduğundan bu mekanlar için yüklenilen KDV de iade hesaplamasına dahil edilmelidir.

Alışveriş merkezi alanları anılan Yasanın öngördüğü anlamda indirimli orana tabi teslimlerle ilgili iade edilecek katma değer vergisinin hesaplamasına dahil edilmez.

  1. Arsa payı 

Kat karşılığı inşaat işlerinde inşaat maliyetinin bir unsuru olan arsa payının nasıl hesap edileceği başka bir deyişle nasıl belirleneceği,

Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığının B.07.1.GİB.4.99.16.01/01/2008/VUK–229/MUK–27/12936 sayılı özelgesinde açıklanmıştır.

Söz konusu özelge gereği;

“Kat karşılığı inşaatın arsa maliyet bedeli, müteahhit firma tarafından arsa karşılığında arsa sahibine teslim edilen gayrimenkullerin inşaatı için yapılan harcamaların toplamından oluşmaktadır. Bu bedel kat karşılığı teslim edilen arsanın sahibi içinde, teslim ettiği arsanın değerini ifade etmektedir.”

Denilmiştir.

Öte yandan 7104 sayılı kanunla yapılan değişiklikler neticesinde KDV GUT I-B/8.2. bölümünde arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

  1. Vergiyi doğuran olay

Kat karşılığı inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay Gelir idaresince verilen 28.07.2016 tarih ve 67854564-010-380 sayılı özelge ile aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır.

Konut tesliminde önemli bir karine oluşturan ve Türk Medeni Kanunu’nda tanımı yapılan kat irtifakı; herhangi bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan kullanma hakkıdır.

Bu hak resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğmaktadır.

Günümüzdeki kimi mevcut uygulamalarda, henüz inşaatı bitmemiş konutlar için fiili teslim tarihinden önce kat irtifakı tesis edildiği görülmektedir. Bu uygulamadan hareketle kat irtifakının düzenlenmesi, tek başına vergiyi doğuran olayın meydana gelmesi için yeterli değildir.

Söz konusu hüküm ve açıklamalar çerçevesinde, kat irtifakının tesis edilmesi ve fatura veya benzeri belgenin düzenlenmesi halinde, vergiyi doğuran olay meydana gelecektir.

Kat irtifakı tesis edilmiş olmakla birlikte, fatura düzenlenmemiş ise vergiyi doğuran olayın tespiti için gayrimenkulün fiili tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılacak olup, fiili teslim gerçekleşmiş ise teslim tarihinden itibaren yedi gün içinde fatura düzenleneceği tabiidir.

Öte yandan, KDV Kanununun 29/2 inci maddesi uyarınca indirimli orana tabi konut teslimlerinden dolayı yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen katma değer vergisinin iadesi ise konutun fiilen teslim edildiği tarihte talep edilebilecektir. Dolayısıyla kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilse ve fatura düzenlense dahi, konutun fiili tesliminden önce katma değer vergisinin iade edilmesi mümkün değildir.

Konutların fiilen teslim edildiği dönemin tespitinde yapı kullanma izin belgesinin düzenlendiği tarih önemli bir karine olmakla birlikte vergiyi doğuran olayın tespitinde tek başına yeterli bir kriter değildir. Dolayısıyla yapı kullanım izin belgesinden önce konutların fiili teslim edilmesi halinde, fiili teslim tarihi esas alınarak yedi gün içerisinde teslime ilişkin fatura düzenlenmeli ve KDV hesaplanması gerekmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden, arsa sahibine kalan konutların bir kısmının ya da tamamının arsa sahibinin göstereceği üçüncü kişilere tesliminde, müteahhit firma tarafından üçüncü kişilere fatura düzenlenmesi mümkün olmayıp, satışa konu edilen konutlar müteahhit firma tarafından arsa sahibine teslim edilmiş olacağından arsa sahibine fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Satışa konu konutların, arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere teslimi arsa sahibi tarafından yapılmış sayılacağından arsa sahibinin mükellefiyet durumuna bakılmak suretiyle işlem tesis edilmesi gerekecektir. 

  1. Fatura düzeni

7104 sayılı Kanun’un 1 inci maddesi ile Katma Değer Vergisi Kanunu’nun “Teslim” başlıklı 2’nci maddesinde yapılan değişiklikle, arsa karşılığı inşaat işlerinde;

  • Arsa sahibi tarafından müteahhide yapılan teslimin, arsanın tamamı yerine, müteahhide kalacak konut veya iş yerlerine isabet eden arsa payı itibarıyla gerçekleştiği,
  • Müteahhit tarafından yapılan işlemin de arsa payına karşılık, konut veya işyeri teslimi yapılmış olduğu,

Düzenlenmiştir.

Karşılıklı olarak gerçekleşen bu teslimlerin her birinin KDV karşısındaki durumu aşağıda açıklanmıştır.

Bu teslimler nedeniyle müteahhit tarafından, arsa sahibine teslim edilen bağımsız birimler (daireler/işyerleri) için, bağımsız birimlerin teslimini müteakip azami yedi gün içinde 213 sayılı Kanunun 267 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre maliyet bedeli esasına göre tespit edilen emsal bedeli üzerinden arsa sahibi adına fatura düzenlenmesi gerekmektedir.

4.1. Arsa Sahibi Tarafından Müteahhide Arsa Tesliminde KDV

KDV GUT I-B/8.1 bölümü gereği;

Arsanın bir iktisadi işletmeye dahil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa payı teslimi KDV’ye tabidir. Ancak arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsa payını konut veya işyeri karşılığında müteahhide tesliminde vergi uygulanmaz.

4.2. Müteahhit Tarafından Arsa Sahibine Konut veya İşyeri Tesliminde KDV

KDV GUT I-B/8.2 bölümü gereği;

3065 sayılı Kanunun 27 inci maddesinin 6 ıncı fıkrasında, arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, 213 sayılı Kanunun 267 nci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarının esas alınacağı hüküm altına alınmıştır.

213 sayılı Kanunun 267 inci maddesinin ikinci fıkrasına göre, maliyet bedeli esasında emsal bedeli belli edilecek malın, maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa, mükellef bu maliyet bedeline, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat belli etmektedir.

Buna göre, müteahhit tarafından arsa sahibine arsa payının karşılığı olarak yapılan konut veya işyeri teslimlerinde, konut veya işyerinin 213 sayılı Kanunun 267 inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutarı üzerinden KDV uygulanır. 3065 sayılı Kanunun 27 inci maddesinin 4’üncü fıkrasına göre, katma değer vergisi uygulaması bakımından emsal bedelin tayininde genel idare giderleri ve genel giderlerden mamule düşen hissenin bedele katılması mecburi olduğundan, genel idare giderleri ve genel giderlerden konut veya işyerine düşen hissenin arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedele dahil edilmesi gerekmektedir.

Ayrıca, arsa sahibine kalacak konut veya işyerlerine ilişkin arsa payının müteahhide devri söz konusu olmadığından, arsa sahibine bırakılacak konut veya işyerlerinin maliyet bedelinin tespitinde arsa payı dikkate alınmayacaktır.

———————————-

Hatırlatma:

Sirkülerimiz bilgilendirme amaçlı olup belirli bir konu hakkında genel çerçevede bilgi vermek amacını taşıdığından içerikten kaynaklanan veya içeriğe ilişkin ortaya çıkan sonuçlardan dolayı herhangi bir sorumluluk iddiasında bulunulamaz.

Bu sirkümüzde yer verilen bilgiler yazının tarihi itibarıyla geçerli olup, yazı tarihinden sonra gerçekleşebilecek yasal değişiklikler, gelişecek uygulamalar ve yargı kararları ileride farklı düzenlemeleri ve değerlendirmeleri gerektirebilmektedir.

Bu nedenle konular ile ilgili karar vermeden önce profesyonel bir danışmandan görüş ve destek alınması tavsiye olunur.

Sirküler No: